居住用不動産売却・買換えの特例の要件

居住用不動産の売却益があった場合の買換え特例の適用を受けるには、いくつかの要件を満たすことが必要です。まずは、基本は建物の譲渡が対象になるということを頭に入れておく必要があります。その上で、建物と同時に土地を売却する場合には、その土地も含めてよいということになっています。また、土地単独で売ることが許されているケースとしては、災害等によって建物が滅失してしまったあとで、土地を売るケースがあります。これは家がなくなっているので住めないですから許されるというものです。さらに、売るために建物を取り壊して土地を売った場合は、取り壊しから一年以内であれば、土地単独でも使えるということになっています。建物と土地一体で売った場合であって、居住しなくなった年から3年を経過した年の年末までに売らなければ適用がない点にも注意が必要です。

不動産の売却と交換特例

不動産やそれ以外の一定の固定資産を他の者の資産と交換した場合は、所得税の計算上は譲渡と取得に分解して考えることになっています。そのため、交換といえども、売却分について利益があったら譲渡所得として課税されることになります。しかし、同一の種類の資産を、同一の目的で使用するために交換した場合には、品物が入れ替わっただけですので、その時は、譲渡益については課税を繰り延べることになっています。これが交換の特例です。これは基本的に等価で交換しなければ成立しません。この等価は、交換差金の授受のありなしではなく、交換した時のそれぞれの時価が同じぐらいでなければならないとされています。しかしぴったりというわけにはいかないでしょうから、時価の差額が、いずれかの資産の時価で高い方の20%以内だった場合に限り概ね等価と考え、その場合にはこの交換の特例の適用があるとされています。

不動産の売却と交換特例の要件

不動産を交換した場合でも、所得税では売却したものととらえられます。ですから、交換であって売ってないから譲渡益課税は関係ない、と考えるのは危険です。しかし、同一種類の資産を同一の目的で使うのであれば課税を繰り延べるという交換の特例の規定が所得税にはあります。この交換の特例の適用を受けるには一定の要件を満たす必要があります。同一種類、同一目的以外の要件としては、自分が提供する資産を取得したのが1年以上前であること、相手方も交換に提供される資産を取得して一年経っていることというものがあります。さらに、相手方にについては、一年という期間を経ているものであっても交換のために取得したとみられるものについてはこの交換の特例は使えないことになっています。ですから、この特例が使え税負担がない形で交換したければ要件のチェックをしっかりしておくことが必要です。

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